El apetito de los supermercados, en auge

El sector retail en España ha mostrado una notable resiliencia y capacidad de adaptación en los últimos años. A pesar de las turbulencias, entre las que destaca especialmente la pandemia y una inestabilidad macroeconómica global derivada de la inflación y de algunos conflictos fuera de nuestras fronteras, el sector ha mostrado un rendimiento operativo muy saludable.

Actualmente, con una situación macroeconómica más estable en España y en Europa gracias a la contención de la inflación, con unos menores tipos de interés y un turismo en máximos, el sector retail lleva varios meses destacando por su elevada actividad transaccional, lo que se refleja en el mercado inmobiliario y lo posiciona como una de las opciones de inversión más atractivas en el panorama español. Las perspectivas para el cierre del ejercicio son positivas y todo apunta a que el año 2024 marcará un punto de inflexión en la inversión en todo el sector retail.

Así, la inversión en el sector durante el primer semestre del año ha superado los 1.160 millones de euros, lo que representa un incremento del 197% respecto al mismo periodo de 2023 y el 37% por encima del promedio de los últimos cinco años.

Si bien los centros comerciales despuntaron especialmente por su buen comportamiento; estos no son los únicos activos en los que los inversores tienen el foco puesto dentro del sector retail. También los activos de alimentación han ido adquiriendo un protagonismo relevante, hasta acabar convirtiéndose en uno de los pilares del sector.

Los inversores ven en los supermercados unos activos inmobiliarios capaces de generar ingresos y retornos estables y sostenidos en el tiempo, independientemente del momento del ciclo económico o de la incertidumbre geopolítica

Por su naturaleza de comercio que ofrece bienes de primera necesidad, y a pesar de caracterizarse por tener unos márgenes netos extremadamente ajustados, el segmento de la alimentación ha demostrado ser especialmente robusto y resistente ante situaciones extremas como las transfor- maciones económicas y en los hábitos de consumo, las sucesivas crisis, la alta inflación o la pandemia sanitaria.

Respecto al primer aspecto, durante un tiempo se temió que el comercio online podría llegar a ser el verdugo de los establecimientos físicos de alimentación; sin embargo, el tiempo ha demostrado lo contrario. Probablemente debido a los márgenes estrechos del sector y el alto coste que implicaría implementar una logística sofisticada para las compras online, además de lo específico que es el producto alimentario, este tipo de activos se confirman como relativamente inmunes  al ecommerce.

SUPERMERCADOS MÁS PEQUEÑOS Y CERCANOS

Así, no es de extrañar que estemos asistiendo a un notable crecimiento en el número de establecimientos de este tipo en ciudades españolas de todos los tamaños. Esta tendencia se explica por dos razones: la preferencia por supermercados más pequeños y cercanos por parte de los consumidores y el proceso de concentración de operadores que venimos observando en los últimos años.

A modo de ejemplo, observamos el desembarco de operadores de alimentación en los centros de las ciudades y la creciente presencia de los mismos en zonas atípicas. Si centramos el foco en Madrid, observamos que marcas como Mercadona y BM cuentan ahora con establecimientos en la céntrica calle Fuencarral de Madrid, una de las arterias de mayor tránsito de la capital. Una creciente expansión en zonas urbanas que se enmarca en lo que conocemos como last mile, un concepto clave para optimizar la logística y mejorar la experiencia del cliente en términos de accesibilidad, estrategia que también sirve como apoyo a la vertiente del comercio online.

Este crecimiento viene apoyado también por las operaciones corporativas que se han registrado en el sector de la alimentación en los últimos años. Por ejemplo, la reciente adquisición de los establecimientos de Supersol por parte de Carrefour o la de aquellos locales pertenecientes al Grupo DIA por Alcampo.

Este proceso refleja una clara tendencia hacia la concentración del mercado, lo que permite a las grandes cadenas optimizar costes y ofrecer precios más competitivos, al mismo tiempo que consiguen defender su margen.

INTERÉS INVERSOR SÓLIDO

Estas tendencias tienen un lógico impacto en el comportamiento del mercado de inversión inmobiliaria. Así, los inversores ven en los supermercados unos activos inmobiliarios capaces de generar ingresos y retornos estables y sostenidos en el tiempo, independientemente del momento del ciclo económico o de la incertidumbre geopolítica, convirtiéndose en inversiones con un menor riesgo que otros activos y segmentos del Real Estate.

En términos de volumen de inversión, la cifra transaccionada entre enero y septiembre de este año ha alcanzado los 136 millones de euros.

A pesar del apetito que demuestran los inversores en la adquisición de supermercados o de activos comerciales que cuenten entre sus inquilinos con locomotoras de alimentación, hay varios factores que han ralentizado las transacciones, en particular la clara escasez de producto a la venta en el mercado, y en especial la falta de grandes carteras en venta.

No obstante, el apetito del mercado es claro y las operaciones que se han cerrado en el último año demuestran que, aunque el producto a la venta es más limitado que en otros segmentos inmobiliarios, la presión de la demanda es realmente alta y el interés de los inversores es sólido.

Augusto Lobo, director de Capital Markets Retail de JLL España

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Este artículo forma parte del Anuario Perspectivas 2025 de FRS Food Retail & Service, una obra exclusiva que ha sido posible gracias al patrocinio de Campofrío, Nestlé, dunnhumby y HL Display, y con el apoyo de otras empresas anunciantes. Puedes descargar el anuario, en formato ebook interactivo, de forma directa y gratuita desde este enlace.